Адвокат отстояла права истца на участок, которым та пользовалась более 30 лет

Как стало известно «АГ», 29 декабря вступило в силу решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска, который при повторном рассмотрении дела признал за истцом право на земельный участок, который использовался ею более 30 лет.

5 декабря 1998 г. распоряжением главы Кротовской сельской администрации Засвияжского района г. Ульяновска № 40 была утверждена фактическая площадь земельного участка в с. Баратаевка, предоставленного в 1995 г. Наталье и Игорю Алексеевым в собственность для ведения личного подсобного хозяйства. Этим же распоряжением внесены изменения площадей в книгу учета собственников земельных участков.

В 2003 г. Игорь Алексеев умер. Когда Наталья Алексеева обратилась к нотариусу для принятия наследства, выяснилось, что наследственное дело открыто не было, так как отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок. После этого Наталья Алексеева обратилась к министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области за утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для последующего оформления права собственности. Однако ведомство отказало ввиду того, что не представлен правоустанавливающий документ на участок.

Тогда Наталья Алексеева обратилась в Засвияжский районный суд г. Ульяновска с иском к ведомству о признании права собственности на земельный участок. Она указала, что фактически участок находится в ее пользовании с 1995 г. В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, гражданин, обладающий участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Согласно п. 4 ст. 3 этого же закона гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ. Таким образом, граждане, которым участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса, могут признать право собственности на этот земельный участок.

Суд отметил, что согласно информации Роскадастра сведения о земельном участке, указанном в распоряжении главы Кротовской сельской администрации Засвияжского района г. Ульяновска № 40, отсутствуют в ЕГРН. Согласно п. 10 ст. 22 Закона о государственной регистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из местоположения границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Суд заметил: Наталья Алексеева не представила документы, подтверждающие, что границы земельного участка существовали на местности 15 и более лет. Первая инстанция указала, что распоряжение главы Кротовской сельской администрации № 40 не представлено, в архивных фондах такой документ не значится. Также он указал, что не представляется возможным установить, кому выдавался земельный участок и на основании чего – распоряжение, акт о передаче земельного участка представить невозможно, так как данные документы на государственное хранение в архив не поступали. В Управлении Росреестра по Ульяновской области также нет сведений о том, кому предоставлялся земельный участок.

Суд указал, что земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, т.е. как объект недвижимого имущества в качестве индивидуально определенной вещи не существует. В суд представлена выписка из протокола выездного заседания профкома ГУСП совхоза им. А Матросова от 6 апреля 2004 г. о закреплении спорного участка, однако из нее невозможно установить, о каких земельных участках идет речь, где они расположены и какова их площадь. В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Наталья Алексеева обратилась в Ульяновский областной суд с жалобой, однако и он отказал в иске. Апелляция отметила, что капитальные строения на земельном участке отсутствуют. Согласно пояснениям представителя истца Наталья Алексеева с мужем сами определили местоположение спорного земельного участка и стали его обрабатывать. Границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, участок не поставлен на кадастровый и регистрационный учет. В данном случае, посчитал суд, не имеет правового значения давность фактического использования участка. Апелляция указала, что поскольку право собственности у Натальи и Игоря Алексеевых на участок не возникло, он не может входить в наследственную массу после смерти супруга.

Рассматривая кассационную жалобу Натальи Алексеевой, Шестой кассационный суд общей юрисдикции обратил внимание: из установленных нижестоящими инстанциями обстоятельств следует, что участок предоставлен истцу и ее супругу распоряжением главы Кротовской сельской администрации № 40, выпиской из протокола № 4 выездного заседания профкома ГУСП совхоза им А. Матросова от 6 апреля 2004 г. и это обстоятельство не опровергнуто.

Кассация заметила: судами не принято во внимание, что факт отсутствия документов о предоставлении земельного участка в органах, осуществляющих в установленном порядке хранение, комплектование, учет архивных документов и архивных фондов, может быть вызван различными причинами и не является безусловным доказательством того, что данный документ не выдавался. «При рассмотрении дела не оспаривалось, что земельный участок с момента предоставления постоянно находился в пользовании истца и членов его семьи, права которых никем, в том числе со стороны органов местного самоуправления, на протяжении длительного времени не оспаривались, требований об изъятии участка к истцу в установленном порядке не предъявлялось», – заметил Шестой КСОЮ. Помимо этого, указал суд, факт постоянного использования истцом участка подтвержден показаниями свидетелей.

Отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из несформированности данного участка и невозможности признания его самостоятельным объектом недвижимости. Между тем указанные выводы являются преждевременными и сделаны в отсутствие заключения судебной землеустроительной экспертизы, указала кассация, отменив судебные акты нижестоящих инстанций и направив дело на новое рассмотрение в Засвияжский районный суд.

При новом рассмотрении дела первая инстанция назначила землеустроительную экспертизу, которая определила границы участка. Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на ч. 1, 3 ст. 234 ГК, согласно которым лицо – гражданин или юридическое лицо – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания для возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Таким образом, указал суд, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался. Приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

При рассмотрении дела установлено, что земельный участок с момента предоставления постоянно находился в пользовании истца и членов его семьи, права которых никем, в том числе со стороны органов местного самоуправления, на протяжении длительного времени не оспаривались, требования об изъятии участка к истцу в установленном порядке не предъявлялись. Сама по себе презумпция государственной собственности на землю не может опровергать добросовестность давностного владельца, поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип давности. Таким образом, Засвияжский районный суд удовлетворил исковые требования Натальи Алексеевой.

Как рассказала в комментарии «АГ» представитель истца, адвокат Ульяновской области Лариса Ананичева, суд первой инстанции изначально отказал в удовлетворении иска, основываясь исключительно на отсутствии документов в архивах и отсутствии сведений об участке в ЕГРН. Она заметила: допустимость доказательства определяется их содержанием и происхождением, а не местом хранения копии. Архив мог пострадать от пожара – это не вина истца. Кроме того, суд проигнорировал «живые» доказательства: наличие оригиналов распоряжений у истца, свидетельские показания, факт открытого и многолетнего владения. Первая инстанция не дала никакой правовой оценки факту владения землей с 1995 г. и даже не стала рассматривать довод о приобретательной давности, хотя истец на него ссылался.

При повторном рассмотрении дела, заметила адвокат, суд, следуя указаниям кассационной инстанции, вышел за рамки формальной проверки документов и исследовал существо правоотношений. Помимо прочего суд применил специальный закон («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), который создает льготный режим для оформления прав на землю, полученную до 2001 г.

«При этом самым сложным в этом деле был не сбор доказательств и не анализ хитросплетений земельного законодательства. Самой трудной задачей для меня как адвоката стало убедить саму Наталью Алексееву продолжать борьбу и подавать кассационную жалобу в Шестой кассационный суд общей юрисдикции, – поделилась Лариса Ананичева. – После двух судебных поражений – сначала в районном суде, а затем в областном – у любого разумного человека опустились бы руки. Ситуация казалась безвыходной: государственные архивы “не помнят” о выделении земли, суды двух инстанций единогласно отказывают, признавая оригиналы документов недопустимыми, а ответчик уверенно стоит на позиции, что земля является государственной. Возникало чувство, что система закрылась, вынесла свой вердикт и переиграть ее невозможно. Появилось горькое ощущение несправедливости и бессилия. Я проявила настойчивость и психологически поддержала истца».